מה אישרה הוועדה המקומית הרצליה
בישיבות האחרונות של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בהרצליה אושרה תכנית להריסת בית פרטי ותיק ברחובות וינגייט ושלמה בהרצליה פיתוח, ובמקומו בניית שני קוטג'ים נפרדים. כל יחידה תכלול מרתף, ממ"ד, שתי קומות עיליות, חדר מכונות תת-קרקעי, בריכת שחייה, חניה מקורה, מעלית פרטית וגדר היקפית.
מדובר במפרט שהיה לפני שנים בודדות נחלת בודדים, והיום הופך לסטנדרט באזורי הביקוש של השרון — בעיקר בהרצליה פיתוח, רמת השרון, סביון וקיסריה. השוק לומד שהשילוב של מרתף שמיש, חניה מקורה ובריכה משמעותית הוא לא תוספת — הוא חלק מההגדרה של בית פרטי חדש בקטגוריה הזו.
למה המפרט הזה הפך לברירת המחדל
כמה הסברים מצטרפים יחד. ראשית, מחירי הקרקע באזורים האלה הצדיקו ניצול מקסימלי של זכויות הבנייה — כשמשלמים על המגרש כמו שמשלמים בהרצליה פיתוח, חבל לוותר על מרתף שמיש שמוסיף 80–120 מ"ר ברוטו של שטח שירות. שנית, השוק של בתי יוקרה משתנה: רוכשים בקטגוריית 25–40 מיליון ש"ח מצפים למעלית גם בבית פרטי דו-קומתי, ולא רואים את זה כראוותנות אלא כתכנון בסיסי לכל הגילאים.
שלישית — תקנות הבנייה עצמן. ממ"ד הוא חובה בכל היתר בנייה חדש. חניה מקורה ומערכות סינון אוויר נכנסו לסטנדרט. ברגע שבכל מקרה צריך לחפור — להוסיף מרתף הופך לעלות שולית יחסית לכלל הפרויקט, וזה משתלם כמעט תמיד.
מה זה אומר לבעלי קרקע ויזמים פרטיים בשרון
אם יש בידיכם מגרש ישן או בית פרטי שבנוי לפי דור קודם של תקנות — שווה לבדוק מה הוועדה המקומית באזורכם מאשרת היום בפועל. במקרים רבים זכויות הבנייה גדלו, מקדם הניצול עלה, ואפשר להוציא מהמגרש שטחים שלא הופיעו בתב"ע המקורית. בפרויקטים שאנחנו מלווים בשרון ובעמק חפר, הפער בין מה שבעלי הקרקע חשבו שאפשרי לבין מה שאישרו בפועל הוא לעיתים 30%–50% של שטחים נוספים.
שתי המלצות מעשיות לפני שמתחילים. ראשית, התייעצו עם אדריכל ומהנדס לפני שמכינים מפרט סופי לקבלן — הסדר הזה חוסך תיקונים יקרים בשלב הביצוע. שנית, ודאו שחוזה הבנייה כולל התייחסות מפורשת לחוק המכר (דירות), כולל תקופות הבדק והאחריות שמוגדרות בו. תקופות הבדק לפי החוק נעות בין שנה לשבע שנים בהתאם לסוג הליקוי, ואחרי שמסתיימת תקופת הבדק נכנסת לתוקפה תקופת אחריות נוספת של שלוש שנים. כדאי שהדברים יהיו שחור-על-לבן בחוזה, גם בעסקת קבלן ראשי וגם כשבונים בית פרטי מאפס.
שורה תחתונה: הסטנדרט החדש של וילה בהרצליה פיתוח הוא לא רק אופנה — הוא תוצאה של שילוב בין מחירי קרקע, תקנות בנייה ומה שרוכשים בקצה העליון של השוק מצפים לקבל. למי שמתכנן בנייה פרטית בשרון בשנה–שנתיים הקרובות, כדאי להכיר את המפרט הזה לפני שמתחילים תכנון.