השרון בגאות יזמית — מה היתרון של בוטיק על קרקע פנויה

גל ההתחדשות בשרון — מה הניבה השנה האחרונה?

הוועדה המקומית בהוד השרון אישרה לאחרונה שתי תוכניות פינוי-בינוי משמעותיות בצפון-מזרח העיר. תוכנית של קבוצת יובלים תוסיף 196 יחידות דיור חדשות במקום 68 ישנות בחמישה מבנים, אחרי שכ-97% מהדיירים חתמו על הסכם פינוי-בינוי. בנפרד, חברת ינוב מתכננת ברחוב כנרת 15-19 להרוס 36 יחידות דיור ושלוש חנויות לטובת 113 דירות חדשות בשלושה בנייני תשע קומות, עם 92% חתימות. במרכז העיר, קבוצת יושפה נבחרה למכרז דיירים לפרויקט פינוי-בינוי נוסף בהיקף של כ-200 יחידות דיור במתחם הגאולה–ההסתדרות.

בקנה מידה אזורי, רמת השרון הצטרפה לתנופה: נחתם הסכם גג מול המדינה לפיתוח תשתיות והוצאת היתרים ל-26,336 יחידות דיור חדשות ומעל 2.5 מיליון מ"ר תעסוקה ומסחר. נתוני הלמ"ס מראים שמחוז המרכז מהווה כרבע מכלל התחלות הבנייה בארץ (26%), כאשר מחוז תל אביב נוסף עם כ-21.9%.

בוטיק על קרקע פנויה — איפה נכנס יזם משפחתי?

מול הכותרות של עשרות ומאות יחידות דיור בפרויקטי התחדשות עירונית, קל לפספס את השוק המקביל: בנייני בוטיק על קרקע פנויה. מדובר בפרויקטים בהיקף קטן יחסית — לרוב 5-30 יחידות בארבע עד שש קומות — שבהם דייר מכיר את הקבלן באופן אישי ויודע שכל גמר נבחר ידנית, מהאריחים ועד מערכת המעלית.

ההבדל המרכזי הוא בלוחות הזמנים ובמהות העסקה. פרויקט פינוי-בינוי מצריך החתמה של 80%-95% מהדיירים, שנים של אישורים מול הוועדה המקומית והמחוזית, ופתרון לכל דייר קיים — כולל דיירי דירות מורכבות, ירושות ודיירי חיזוק. פרויקט בוטיק על קרקע פנויה מתחיל ברגע שיש זכויות בנייה ויזם, ויכול להסתיים בתוך 24-36 חודשים בלי לתחזק שותפים קיימים.

בעולם הבוטיק במושבי השרון, פתח תקווה, פרדסיה, אבן יהודה ועמק חפר, התוצאה היא בניין עם פרטים אדריכליים שמתאימים לסביבה הספציפית — חיפויי לבנים, מעליות שקטות, פרטי גמר שלא רואים בפרויקטים גדולים. עבור רוכש שמחפש דירה שמרגישה כמו בית ולא כמו מוצר מדף, הפער ניכר.

טייקאוויי ליזמים ולרוכשים בשרון

ליזם שמחפש פרויקט עם פחות סיכון רגולטורי ולוחות זמנים מהירים יותר, קרקע פנויה ביישובי השרון ובאזורי בוטיק בפתח תקווה ובנתניה ממשיכה להיות אפיק רלוונטי גם בעידן של מגה-תוכניות. לרוכש דירה חדשה, יש לזכור את הצד השני של המטבע: אחריות מלאה לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, שכוללת תקופת בדק שנמשכת בין שנה לשבע שנים בהתאם לרכיב הספציפי, ושנת אחריות נוספת לאחר מכן. בבנייני בוטיק האחריות הזו לא נסמכת על תאגיד גדול אלא על קבלן שמכירים בפנים — וזה חלק מערך מוסף שלא מופיע במחירון.