הפטור שבתוקף עד סוף אוקטובר
מאז אוקטובר 2023 פועלת הוראת שעה שמאפשרת לבנות ממ"ד בבית צמוד קרקע ובמבנה מגורים של עד שתי קומות בלי היתר בנייה. במקום ההליך הרגיל מול הוועדה המקומית, הבקשה עוברת מסלול מקוצר שזמן הטיפול בו הוא 14 יום. תוקף ההוראה נקבע ל-25 באוקטובר 2026 — כלומר בעוד כחודשיים.
נקודה שחשוב לקרוא נכון: הקובע הוא מועד הגשת הבקשה, ולא מועד סיום הבנייה. בקשה שהוגשה בתוך תקופת ההוראה מטופלת במסלול הפטור גם אם העבודה עצמה נמשכת אחריה. למי ששוקל להוסיף ממ"ד לבית קיים בהרצליה, ברמת השרון, בפתח תקווה או ביישובי עמק חפר, ההבדל בין הגשה בספטמבר להגשה בנובמבר עשוי להיות ההבדל בין מסלול של שבועיים לבין תיק היתר מלא.
ממ"ד פטור מהיתר הוא לא ממ"ד פטור מתקן
הטעות הנפוצה היא לקרוא את המילה "פטור" כאילו היא מסירה את הפיקוח המקצועי. היא לא. אישור פיקוד העורף נשאר תנאי הכרחי, התכנון חייב להיערך בידי מהנדס רשוי, והמבנה כפוף לקווי הבניין החלים על המגרש.
גם הדרישות הפיזיות לא זזו. המרחב המוגן הדירתי התקני הוא בשטח של 9 מ"ר לפחות נטו, בלי הקירות, ובנפח של 22.5 מ"ק לפחות. כשהתנאים ההנדסיים בשטח אינם מאפשרים את המידות האלה, פיקוד העורף רשאי לאשר ממ"ד קטן יותר — 5 מ"ר ו-12.5 מ"ק. הביצוע עצמו הוא בטון מזוין, עם דלת הדף ומערכת סינון לפי התקנים הישראליים — ת"י 4422 לדלת ות"י 4570 למסנן. ובתום העבודה יש חובת דיווח: תוך 45 יום מעדכן עורך הבקשה את רשות הרישוי ואת פיקוד העורף ומצרף את המסמכים לפי תקנה 30ד.
ההארכה עד 2028 עדיין לא חתומה
באפריל 2026 דנה ועדת המשנה של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה בהארכת הפטור עד סוף 2028. זו לא ההארכה הראשונה: כבר באוגוסט 2024 המליצה המועצה הארצית לשר הפנים להאריך את ההוראה, ובאותו שלב דווח שכ-3,732 בקשות להוספת ממ"ד אושרו מתוך כ-4,470 שהוגשו, בנוסף לכ-441 בקשות שהוגשו עבור מוסדות חינוך.
ההמלצה עדיין צריכה לעבור את מליאת המועצה הארצית ואת חתימת שר הפנים. עד שזה קורה, התאריך שרשום בתקנות הוא 25 באוקטובר 2026, וזה התאריך שצריך לתכנן לפיו — לא ההארכה המסתמנת. במקביל, מי שמרחיב ממ"ד קיים במקום לבנות חדש נהנה מאז יולי 2025 מפטור מהיטל השבחה על הרחבה של עד 6 מ"ר, מכוח תיקון 163 לחוק התכנון והבנייה.
מה זה אומר לבעלי בתים בשרון
מי ששוקל ממ"ד ועדיין לא סגר החלטה, ההמלצה המעשית היא לא לחכות להארכה. הגשה מוקדמת אינה עולה יותר, וההפרש בזמן בין מסלול הפטור לבין הליך היתר מלא נמדד בחודשים. מעבר לתאריך עצמו, שלושה דברים כדאי לעגן מראש: תכנון של מהנדס רשוי שבודק את קווי הבניין ואת ההיתכנות ההנדסית לפני שמזמינים חומרים; לוח זמנים שכולל את אישור פיקוד העורף ואת חובת הדיווח של 45 הימים ולא רק את ימי היציקה; וחוזה שמפרט במפורש את תקופות הבדק והאחריות. בבנייה פרטית על קרקע פרטית חוק המכר (דירות) אינו חל ישירות, ולכן חוזה שמאמץ במפורש את תקופות הבדק שבו נותן לבעל הבית עוגן ברור הרבה יותר מניסוח כללי.