מתחמי התחדשות חדשים בשרון — ולמה בוטיק עדיין מקדים

גל הכרזות חדש — איפה זה נוגע לשרון?

רשות הממשלתית להתחדשות עירונית חתמה לאחרונה על צו הכרזה הכולל כ-24 מתחמי פינוי-בינוי חדשים בהיקף מצטבר של אלפי יחידות דיור. חלק מהמתחמים הוכרזו במסלול הרשויות, שבו התכנון מקודם על ידי הרשות המקומית, וחלק במסלול המיסוי שבו יזמים פרטיים מובילים את התכנון. בין הערים שברשימה: רמת השרון, הרצליה, נתניה ופתח תקווה — כל אזורי הליבה של השרון והמרכז.

במקביל אושרו תוכניות נקודתיות גדולות. בנתניה אושרה תוכנית פינוי-בינוי במתחם בן יהודה–סמילנסקי, שבמסגרתה ייהרסו שישה מבנים ישנים עם 85 דירות ויוקמו במקומם כ-270 דירות חדשות בשלושה בניינים בני עשר קומות ומגדל מגורים. בפתח תקווה מקודמת תוכנית סמוך לתחנת הרכבת הקלה המתוכננת, שבה 37 יחידות בשלושה מבנים מיועדות לפינוי לטובת מגדל מתוכנן של כ-140 יחידות במגוון תמהיל.

הפער שנפתח ליזם בוטיק

לצד הכותרות הגדולות, נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מספרים גם על מגמה הפוכה בקצב הביצוע: ברבעון הנמדד נרשמה ירידה חדה של כ-25% בהתחלות הבנייה של דירות חדשות לעומת הרבעון המקביל. כשמכריזים על אלפי יחידות חדשות אבל קצב ההתחלות בפועל מצטמצם, נוצר פער בין ההיצע המתוכנן להיצע הזמין בשטח — וזה בדיוק החלל שבו פרויקט בוטיק על קרקע פנויה מספק ערך.

פרויקט פינוי-בינוי טיפוסי דורש החתמה של רוב גדול מבין הדיירים, שנים של אישורים מול הוועדה המקומית והמחוזית, ופתרון פרטני לכל דייר קיים. בניין בוטיק על קרקע פנויה — לרוב 5 עד 30 יחידות בארבע עד שש קומות — מתחיל ברגע שיש זכויות בנייה ויזם, ויכול להגיע למסירה תוך 24 עד 36 חודשים בלי לתחזק שותפים קיימים. בעידן שבו ההיצע הגדול נתקע במשוכות רגולטוריות וקצב, מהירות הביצוע הופכת ליתרון תחרותי ממשי.

ההבדל ניכר גם באיכות. בבנייני בוטיק במושבי השרון, בפרדסיה, באבן יהודה, בפתח תקווה ובעמק חפר, הדייר מכיר את הקבלן באופן אישי וכל פרט גמר נבחר ידנית — חיפויי לבנים, מעליות שקטות, פרטים אדריכליים שמתאימים לסביבה הספציפית ולא למוצר מדף. בהיקף קטן של יחידות, היזם יכול לתכנן את התמהיל סביב הקונים הספציפיים של האזור — דירות גן רחבות, פנטהאוזים עם נוף פתוח, או דירות מותאמות למשפחות מתרחבות — במקום לחזור על תמהיל אחיד שנכפה במגדל גדול.

גם ניהול הסיכון הפיננסי שונה. פרויקט בוטיק עם מספר מצומצם של יחידות דורש הון עצמי וליווי בנקאי בהיקף נמוך יותר, והחשיפה לשינויים בריבית ובביקוש לאורך שנות התכנון מצטמצמת. כשפרק הזמן מהקרקע ועד המסירה קצר, פחות משתנים מאקרו-כלכליים יכולים לשנות את כדאיות הפרויקט באמצע הדרך.

טייקאוויי ליזמים ולרוכשים בשרון

ליזם שמחפש פרויקט עם פחות סיכון רגולטורי ולוחות זמנים צפויים יותר, קרקע פנויה ביישובי השרון ובאזורי בוטיק בפתח תקווה ובנתניה ממשיכה להיות אפיק רלוונטי גם כשמוכרזים מגה-מתחמים בכל חודש. לרוכש דירה חדשה כדאי לזכור את הצד השני של העסקה: אחריות מלאה לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, הכוללת תקופת בדק שנמשכת בין שנה לשבע שנים בהתאם לרכיב, ושנת אחריות נוספת אחריה. בבניין בוטיק האחריות הזו נסמכת על קבלן שמכירים בפנים — וזה ערך מוסף שלא מופיע במחירון.