שוק שמתפצל לשניים
לפי נתוני הלמ"ס שפורסמו השבוע, ברבעון השני של 2026 נמכרו כ-22,640 דירות — ירידה קלה של 0.6% לעומת הרבעון הראשון. מתחת למספר הכולל מסתתרת תזוזה ממשית: מכירות הדירות החדשות עלו ב-18.4% והגיעו ל-9,670 יחידות, בעוד שוק היד השנייה ירד ב-11.3% ל-12,970 יחידות. תל אביב-יפו הובילה במכירת דירות חדשות עם 1,236 עסקאות, זינוק של 50.7% ברבעון.
במקביל, מלאי הדירות החדשות שטרם נמכרו עמד בסוף יוני על כ-84,280 יחידות — כ-26 חודשי היצע בקצב המכירה הנוכחי. זהו ההקשר שבו כל יזם צריך לקרוא את נתוני הביקוש: המלאי הארצי גדול, אבל הוא אינו מפוזר באופן אחיד בין אזורים, בין ערים ובין סוגי מוצר.
הצד השני של מבצעי המימון
שתי ידיעות נוספות מאותו שבוע מסייגות את התמונה האופטימית. היקף המשכנתאות ביולי הגיע ל-11.563 מיליארד שקל, וסך של 68.7 מיליארד שקל מתחילת השנה. אלא שאיגוד יועצי המשכנתאות מזהיר שמדובר באשליה אופטית: חלק ניכר מהסכומים משקף עסקאות שנחתמו לפני שנתיים-שלוש, בעיקר עסקאות קבלן עם מבצעי מימון ותשלומים נדחים מהשנים 2023-2024, שרק עכשיו מגיעות לשלב נטילת המשכנתה בפועל. במילים אחרות, המספרים הגדולים של היום מספרים בעיקר את סיפור העסקאות של אתמול.
הצד השני של אותם מבצעים מופיע בסקירת הכלכלן הראשי באוצר. מספר ביטולי העסקאות שנקלטו ברשות המיסים, על חוזים שנחתמו בשנים 2023-2025, עלה מ-1,294 בינואר 2026 ל-1,821 באוגוסט — עלייה של 41%. בעסקאות משנת 2024 הקפיצה חדה עוד יותר, מ-495 ל-738, ושיעור הביטולים בהן טיפס ל-2.3% לעומת 1.5% בתחילת השנה. באר שבע מובילה במספר הביטולים המוחלט עם 475.
למה בניין בוטיק נמדד בסרגל אחר
מלאי של 84 אלף דירות הוא נתון ארצי, והוא נוצר בעיקר מפרויקטים גדולים שיצאו לשיווק על בסיס תחזיות ביקוש של תקופה אחרת. בניין בוטיק של 5-6 קומות על קרקע פנויה בפרדסיה, באבן יהודה או בתל מונד מגיע לשוק עם עשרות בודדות של יחידות, לא עם מאות. החשיפה שלו לתקופת ספיגה ארוכה קטנה בהתאם, והוא אינו מתחרה באותו מגרש שבו נוצר המלאי הזה.
ההבדל השני הוא במבנה העסקה. חלק ניכר מהביטולים קשור לעסקאות שנבנו סביב מבצעי מימון אגרסיביים, שבהם הרוכש נכנס בהון עצמי נמוך ונחשף לפער שבין מועד החתימה למועד האכלוס. פרויקט בוטיק שנמכר על בסיס המוצר עצמו — תמהיל הדירות, הפרטים האדריכליים וגמר היוקרה, מול מפרט טכני שנסגר לפני תחילת הביצוע — נשען פחות על הנדסה פיננסית ויותר על מה שהרוכש רואה בפועל.
מה זה אומר ליזמים ולרוכשים בשרון
ליזמים: הנתון שמעניין אינו המלאי הארצי אלא מלאי המתחרים ברדיוס הרלוונטי ובאותו סגמנט. 26 חודשי היצע ממוצעים אינם אומרים דבר על יישוב שבו יוצאים לשיווק שני בניינים בשנה. בבדיקת כדאיות כדאי לתמחר את קצב המכירה לפי הסגמנט המקומי, ולא לפי הממוצע הארצי — ולזכור שגם עלות המימון נגזרת מהקצב הזה.
לרוכשים: העלייה בביטולים מדגישה עד כמה חשוב להבין את לוח התשלומים ואת מבנה המימון לפני החתימה, ולא רק את המחיר הנקוב. תקופות הבדק והאחריות מעוגנות בחוק המכר (דירות), וכדאי לוודא שהמפרט הטכני המצורף להסכם מפורט מספיק כדי שיהיה למה להשוות בסיום.
במרציאנו רחמים ויצחק אנחנו מבצעים בנייני בוטיק על קרקע פנויה בשרון מאז 1983, ומכירים את ההבדל בין פרויקט שנמכר בזכות תנאי התשלום לבין פרויקט שנמכר בזכות מה שנבנה בו.