כשהפרויקט נתקע: יתרון הוודאות של בנייני בוטיק

הערת אזהרה שנשארת גם כשהפרויקט לא זז

בטור שפורסם השבוע ב-ynet מתאר עו"ד אורי אללוף, יו"ר ועדת התחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין במחוז דרום, מצב שחוזר על עצמו: בעלי דירות חתמו על עסקת התחדשות עירונית, הפרויקט אינו מתקדם, אבל גם ההתקשרות עם היזם אינה מסתיימת בפועל. הערת האזהרה שנרשמה לטובת היזם ממשיכה לשבת על הנכס, ועלולה להקשות על מכירת הדירה או על קבלת הלוואה כנגדה.

הפתרונות שהוא מציע הם חוזיים, לא טכניים: אבני דרך עם מועדים מוגדרים להשגת חתימות, תכנון והיתרים; הגבלת מספר ההארכות לצד חובת דיווח שוטפת לבעלי הדירות; מנגנון יציאה מסודר; ביטול אוטומטי של הערת האזהרה זמן קצר לאחר סיום ההסכם; והפקדה מראש של המסמכים הדרושים למחיקתה אצל עורך דין, כדי שלא יידרש הליך ארוך למחיקה לפי סעיף 132 לחוק המקרקעין.

הזמן מתחיל הרבה לפני שהעגורן מגיע

שתי ידיעות נוספות מאותו שבוע ממחישות את סדר הגודל. בהרצליה, ברחוב אחד העם, נהרסו שני בניינים בני ארבע קומות לטובת פרויקט של קבוצת אלמוג — שני בניינים בני שמונה קומות ובהם 42 יחידות דיור, שהשלמתם צפויה בעוד כשלוש שנים. שלוש השנים הללו נמדדות מרגע ההריסה; כל שלב החתמת הדיירים, התכנון והרישוי כבר מאחור.

ברמת גן, בפרויקט בקריניצי ונחלת יוסף, נחתמה שותפות שבמסגרתה רכשה אמריקה ישראל 49% מהזכויות מאב-גד אחזקות תמורת כ-21 מיליון שקל. התוכנית — הריסת חמישה בניינים, שימור שני בניינים קיימים ובהם 21 יחידות, ובנייה של שני בניינים חדשים עם 300 יחידות — אושרה להפקדה בוועדה המחוזית תל אביב, כלומר עדיין בשלבי אישור. בקנה מידה כזה, זמן זה חלק מהמוצר.

למה בניין בוטיק על קרקע פנויה מתנהג אחרת

ההבדל אינו באיכות הבנייה אלא במספר המשתנים. פרויקט התחדשות עירונית תלוי בהסכמות של עשרות בעלי דירות, בהערות אזהרה, בפינוי בפועל ובתוכנית שצריכה לעבור ועדה מחוזית. בניין בוטיק של 5-6 קומות על קרקע פנויה בפרדסיה, באבן יהודה או בתל מונד מתחיל מקרקע נקייה, מול בעלים אחד, ובמסלול רישוי קצר בהרבה. פחות צמתים שבהם הפרויקט יכול להיתקע.

המשמעות ליזם היא תמחור אמיתי של המימון: לוח זמנים שאפשר להתחייב אליו הוא גם עלות מימון שאפשר לחשב. המשמעות לרוכש היא שהפרטים האדריכליים, תמהיל הדירות וגמר היוקרה נקבעים מול מפרט טכני שנסגר לפני תחילת הביצוע, ולא נגזרים ממשא ומתן מתמשך בין דיירים ותיקים ליזם.

מה זה אומר ליזמים ולרוכשים בשרון

ליזמים: לפני בחינת שווי הקרקע כדאי למפות את הצמתים שבהם הפרויקט יכול לעצור. בקרקע פנויה הרשימה קצרה; בהתחדשות עירונית היא ארוכה, וההמלצות של אללוף — אבני דרך, הגבלת הארכות ומנגנון יציאה — הן בדיוק הכלים שמקצרים אותה.

לרוכשים: קצב הביצוע חשוב, אבל מה שמחייב את הקבלן והיזם אחריכם הוא ההסכם והמפרט. תקופות הבדק והאחריות מעוגנות בחוק המכר (דירות), וכדאי לוודא שהמפרט הטכני המצורף להסכם מפורט מספיק כדי שיהיה למה להשוות בסיום.

במרציאנו רחמים ויצחק אנחנו מבצעים בנייני בוטיק על קרקע פנויה בשרון מאז 1983, ומכירים היטב את ההבדל בין לוח זמנים שתלוי בנו לבין לוח זמנים שתלוי בעשרות גורמים.