מלאי שיא: יותר מ-85 אלף דירות חדשות מחפשות קונה
לפי נתונים שפרסם כלכליסט, נכון למרץ 2026 עומד מלאי הדירות החדשות שטרם נמכרו על כ-85,312 יחידות — שיא בשוק המגורים הישראלי. בערי השרון התמונה חדה במיוחד: בהרצליה זינק המלאי הלא-מכור בכ-127% בתוך שנה, מ-643 דירות במרץ 2025 לכ-1,457 במרץ 2026, וברעננה נרשמה עלייה של כ-44%.
במקביל מדווח גלובס כי מבצעי המימון של הקבלנים — דוגמת 80/20 ואפילו 90/10, שבהם הרוכש משלם חלק קטן בחתימה ואת היתרה רק במסירה — בלמו ירידת מחירים רשמית, אך ההאטה בביקושים דווקא מחריפה. התוצאה: שוק שבו הכוח עובר בהדרגה מהיזם אל הרוכש.
למה פרויקט בוטיק בנוי אחרת לשוק כזה
עיקר המלאי העודף מרוכז בפרויקטים גדולים ובמגדלים רבי-קומות, שבהם היזם נדרש למכור עשרות ואף מאות דירות כדי לעמוד בתנאי הליווי הבנקאי. פרויקט בוטיק — בניין של 5-6 קומות עם מספר יחידות מצומצם על קרקע פנויה — פועל בהיגיון שונה: היקף מכירות קטן, התאמה מדויקת לביקוש מקומי ביישובי השרון, וגמר יוקרה עם פרטים אדריכליים שמבדלים אותו מהמלאי הסטנדרטי. גם חוויית המגורים שונה — פחות שכנים, יחס אישי לכל דייר, ותחזוקה פשוטה וזולה יותר לאורך שנים.
נקודה נוספת שעולה מהנתונים: קצב התחלות הבנייה וההיתרים נמצא בשיא — זינוק של כ-22% בהתחלות בנייה בשנה — אבל השלמת הדירות דווקא ירדה בכ-5%, ופרויקטים רבים מתעכבים בשלבי הביצוע. בסביבה כזאת, ליווי הנדסי צמוד, לוח זמנים ריאלי וקבלן מבצע יציב ומנוסה הם לא בונוס — הם תנאי בסיס לעסקה בטוחה.
שוק של קונים: כוח מיקוח — וגם אחריות לבדוק
לרוכשי דירה בפרויקט בוטיק, התקופה הנוכחית מציעה כוח מיקוח שלא נראה שנים: גמישות במחיר, במפרט הטכני ובתנאי התשלום. אבל מבצעי מימון נדיבים מחייבים זהירות כפולה — דחיית עיקר התשלום למסירה מגלגלת סיכון אל הרוכש אם הפרויקט מתעכב. חשוב לוודא שכל תשלום מגובה בבטוחה לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) — ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח; לבדוק את האיתנות הפיננסית של היזם ואת קיומו של ליווי בנקאי מסודר לפרויקט; ולזכור שגם אחרי המסירה עומדות לרוכש שנת בדק ותקופות אחריות מכוח חוק המכר (דירות).
מה זה אומר ליזמים ולרוכשים בשרון?
ליזמים ובעלי קרקע — דווקא עכשיו יש יתרון לפרויקטים קטנים וממוקדים: בנייני בוטיק ביישובים מבוקשים כמו פרדסיה, אבן יהודה ותל מונד פונים לקהל מקומי שמחפש איכות ויחס אישי, לא עוד דירה במגדל אנונימי. לרוכשים — זה הזמן לנהל משא ומתן, אבל לא להתפשר על בטוחות חוק המכר, על בדיקת היזם והקבלן המבצע, ועל מפרט טכני מפורט וסגור מראש.